財(cái)聯(lián)社7月29日訊（編輯 楊斌）在基金二季報(bào)披露完畢后，公募REITs二季度的經(jīng)營(yíng)情況浮出水面。

財(cái)聯(lián)社梳理發(fā)現(xiàn)，二季度公募REITs經(jīng)營(yíng)分化較為劇烈，部分項(xiàng)目可供分配金額同比增長(zhǎng)超60%，部分下滑超50%。保障房和消費(fèi)板塊REITs業(yè)績(jī)穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)園REITs業(yè)績(jī)依然承壓。

近期，REITs市場(chǎng)出現(xiàn)高位調(diào)整。6月底以來(lái)，受前期累積漲幅偏高、股市分流、基本面承壓、年中兌現(xiàn)收益、利率上行等多種因素影響，REITs開(kāi)始回調(diào)。機(jī)構(gòu)分析指出，下半年REITs資金欠配仍將持續(xù)，但擾動(dòng)因素增加，關(guān)注基本面穩(wěn)健板塊調(diào)整后的配置價(jià)值。

業(yè)績(jī)分化嚴(yán)重，消費(fèi)REITs一枝獨(dú)秀

從有可比數(shù)據(jù)的35個(gè)REITs項(xiàng)目來(lái)看，上半年可供分配金額同比整體下滑。僅有16個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，且分化極大。同比變化率平均約-3%，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT二季度實(shí)現(xiàn)可供分配金額4.62億元，同比增長(zhǎng)63.78%；鵬華深圳能源REIT二季度實(shí)現(xiàn)可供分配金額0.45億元，同比下降54.65%。

圖：二季度可供分配金額增長(zhǎng)居前的REITs

(資料來(lái)源：Wind數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理)

富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT在二季報(bào)中表示，可供分配金額同比大幅增加原因?yàn)樯钲陧?xiàng)目2024年二季度集中支付上年度匯算清繳的所得稅費(fèi)用，現(xiàn)已改為按季度預(yù)繳，本期現(xiàn)金流出有所減少。

另外，中航京能光伏REIT二季度可供分配金額增長(zhǎng)45.61%?；鹁突A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司2024 年1-3月形成的國(guó)補(bǔ)應(yīng)收賬款開(kāi)展國(guó)補(bǔ)保理業(yè)務(wù)，去年同期未開(kāi)展國(guó)補(bǔ)保理融資業(yè)務(wù)。

綜合來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施板塊一枝獨(dú)秀，4個(gè)有可比數(shù)據(jù)的項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)可供分配金額增長(zhǎng)。另外，部分保障性租賃住房和高速公路項(xiàng)目顯示出經(jīng)營(yíng)韌性。

中金公司REITs研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，已上市消費(fèi)REITs資質(zhì)較優(yōu)，短期經(jīng)營(yíng)有望維持韌性，但宏觀需求仍處于弱復(fù)蘇階段，疊加供給壓力猶存，中長(zhǎng)期維度我們認(rèn)為應(yīng)需審慎評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)前景。

申萬(wàn)宏源固收研究團(tuán)隊(duì)指出，保障房和消費(fèi)板塊的業(yè)績(jī)最為穩(wěn)??；能源類受季節(jié)擾動(dòng)較大；交通類（高速公路）受周邊路網(wǎng)變動(dòng)帶來(lái)的分流效應(yīng)和多地降雨明顯增多的影響出現(xiàn)分化；而產(chǎn)業(yè)園業(yè)績(jī)下滑較為明顯。

根據(jù)中金公司REITs研究團(tuán)隊(duì)的測(cè)算，2025年二季度可供分配金額同環(huán)比均有所下滑，可比口徑下，板塊可供分配同比表現(xiàn)排序?yàn)椋合M(fèi)>保租房>高速＞倉(cāng)儲(chǔ)物流>產(chǎn)業(yè)園>能源＞市政環(huán)保。項(xiàng)目基本面波動(dòng)分化，經(jīng)營(yíng)壓力部分釋放。

近期REITs市場(chǎng)高位調(diào)整

7月以來(lái)，REITs市場(chǎng)高位調(diào)整。中證REITs全收益指數(shù)在6月23日達(dá)到1125點(diǎn)的近兩年高點(diǎn)，今年最多時(shí)上漲了16%。7月，指數(shù)已跌破1100點(diǎn)，下跌了約1.4%。

華泰證券固收研究團(tuán)隊(duì)復(fù)盤公募REITs今年以來(lái)行情指出，上半年REITs的上行主要源自低利率環(huán)境、資金欠配。6月底以來(lái)，受前期累積漲幅偏高、股市分流、基本面承壓、年中兌現(xiàn)收益、利率上行等因素影響，REITs開(kāi)始回調(diào)。

具體來(lái)看，保障房、產(chǎn)業(yè)園及部分新能源項(xiàng)目跌幅較大。隨著近日中銀中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物REIT上市，目前上市的公募REITs已有70只，總市值約2050億元。

對(duì)于下半年走勢(shì)，華泰證券固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，REITs資金欠配仍將持續(xù)，但擾動(dòng)因素增加。下半年解禁項(xiàng)目增加，市場(chǎng)面臨拋售壓力。在一級(jí)打新方面，詢價(jià)區(qū)間上下限被打開(kāi)，REITs一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差將縮窄，新發(fā)項(xiàng)目上市后漲幅將收窄。REITs長(zhǎng)期配置價(jià)值不改，但隨著利率調(diào)整，基本面走弱的項(xiàng)目壓力較大，關(guān)注基本面持續(xù)穩(wěn)健的板塊如保租房、消費(fèi)，市政環(huán)保類調(diào)整后的配置價(jià)值。