財(cái)聯(lián)社5月21日訊（記者 周曉雅）公募REITs上市首日即漲停的情景再次上演。

今日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT迎來(lái)上市首個(gè)交易日，開(kāi)盤(pán)即漲停，截至收盤(pán)依舊封住漲停板，漲幅為29.99%，收?qǐng)?bào)3.554，換手率僅為0.69%。

為何上市首日即漲停？事實(shí)上，此前的認(rèn)購(gòu)階段，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)已創(chuàng)下歷史新高，投資熱情可見(jiàn)一斑。

面對(duì)如此投資熱度，該基金經(jīng)理也提示公募REITs可能存在的三大風(fēng)險(xiǎn)，呼吁理性看待合理決策。

此前，年內(nèi)還出現(xiàn)多只上市首日漲停的公募REITs產(chǎn)品。公募REITs市場(chǎng)整體表現(xiàn)依舊火爆，截至目前，公募REITs的年內(nèi)漲幅均值已超17%。市場(chǎng)人士直言，在固收類資金欠配背景下，REITs具備較高的投資價(jià)值，驅(qū)動(dòng)REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲的核心因素仍然是業(yè)績(jī)。

基金經(jīng)理提示三大風(fēng)險(xiǎn)

隨著華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市首日漲停，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT基金經(jīng)理也提示了在交易價(jià)格大幅上漲的情況下，公募REITs產(chǎn)品可能存在的三大風(fēng)險(xiǎn)，呼吁投資者理性看待，合理決策。

一是價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格可能因短期資金炒作、市場(chǎng)情緒等因素大幅偏離其資產(chǎn)凈值，形成溢價(jià)或折價(jià)。同時(shí)，REITs產(chǎn)品在市場(chǎng)中的流動(dòng)性較其他成熟品種尚且偏弱，風(fēng)格趨同的機(jī)構(gòu)投資者占比較高，大額買(mǎi)賣可能引發(fā)短期供需失衡，加劇價(jià)格震蕩。

二是高額溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)?！癛EITs二級(jí)價(jià)格上漲將導(dǎo)致投資者買(mǎi)入成本上升，進(jìn)而降低實(shí)際凈現(xiàn)金流分派率，侵蝕投資收益。”上述基金經(jīng)理表示。

事實(shí)上，公募REITs的現(xiàn)金流分派率與基金市值呈反向關(guān)系，而基金市值又等于二級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)乘以總份額。

以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，結(jié)合該基金的13.67億元發(fā)售規(guī)模和2025年、2026年的凈現(xiàn)金流分派率（4.00%和4.07%）來(lái)看，二級(jí)價(jià)格在基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格2.734元/份基礎(chǔ)上每上漲1%，測(cè)算的凈現(xiàn)金流分派率對(duì)應(yīng)下降約1%。

三是基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。前述基金經(jīng)理提到，具有保障性質(zhì)的租賃住房行業(yè)易受行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境等綜合影響。

比如，行業(yè)政策方面，政策受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)趨勢(shì)、財(cái)政承受能力等因素影響，具備一定不確定性，因此，覆蓋的人群、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等亦存在不確定性，從而影響公租房的租金定價(jià)、租賃安排等。

首日漲停的背后，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在認(rèn)購(gòu)階段已受到資金熱捧。數(shù)據(jù)顯示，該基金此前認(rèn)購(gòu)階段的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為216.91倍，創(chuàng)歷史新高，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為829.78倍。

除了華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，還有多只年內(nèi)成立的公募REITs也出現(xiàn)上市首日漲停的現(xiàn)象。

Wind數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)上市的7只公募REITs首日漲幅均在10%以上，其中的5只上市首日觸及漲停，新上市產(chǎn)品平均漲幅達(dá)到25.29%。

公募REITs成新寵

投資熱度并不局限于新產(chǎn)品。同日，2只REITs因累計(jì)漲幅達(dá)到一定水平，而出現(xiàn)停牌。

其中，因截至5月20日在二級(jí)市場(chǎng)的收盤(pán)價(jià)相較基準(zhǔn)價(jià)（即發(fā)行價(jià)）累計(jì)漲幅達(dá)71.39%，偏離基準(zhǔn)價(jià)首次達(dá)到70%。易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT在今日停牌一日，明天開(kāi)市起復(fù)牌。

由于二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格上漲，假設(shè)持有易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT價(jià)格為5月20日的收盤(pán)價(jià)（5.188元/份），投資人2025年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值下調(diào)至3.57%。此前以認(rèn)購(gòu)價(jià)格計(jì)算的現(xiàn)金流分派率為6.13%。

而紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在5月20日的收盤(pán)價(jià)較基準(zhǔn)價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)到 52.78%，因此也在今天停牌1小時(shí)。今日復(fù)盤(pán)后，該產(chǎn)品走勢(shì)震蕩，收盤(pán)微跌0.4%。

整體來(lái)看，公募REITs市場(chǎng)年內(nèi)表現(xiàn)火爆，已上市的66只公募REITs年內(nèi)悉數(shù)上漲，全市場(chǎng)公募REITs平均漲幅為17.02%，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅為12.00%。

投資機(jī)會(huì)仍值得關(guān)注

具體從底層資產(chǎn)類別來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs年內(nèi)表現(xiàn)最為亮眼，華夏大悅城商業(yè)REITs年內(nèi)漲幅達(dá)到52.08%領(lǐng)漲市場(chǎng)。另外，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT也漲超40%。

另外，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)也漲超40%。

“展望未來(lái)，在固收類資金欠配背景下，REITs具備較高的投資價(jià)值?！蔽鞑孔C券固定收益首席分析師姜珮珊近期觀點(diǎn)提到，驅(qū)動(dòng)REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲的核心因素仍然是業(yè)績(jī)。

基于此，業(yè)績(jī)穩(wěn)定性較強(qiáng)的保租房和消費(fèi)板塊，建議持續(xù)關(guān)注。雖然保租房REITs與債市的負(fù)相關(guān)性較高，不過(guò)，近期市場(chǎng)情緒高漲一定程度上削弱其相關(guān)性，且當(dāng)前時(shí)點(diǎn)分派率較低，建議等待回調(diào)后的配置機(jī)會(huì)。

也有市場(chǎng)人士指出，REITs投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場(chǎng)波動(dòng)、利率風(fēng)險(xiǎn)、底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等因素，規(guī)避受市場(chǎng)情緒影響忽略溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎評(píng)估，避免盲目追高。

在上述人士看來(lái)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)尚在起步階段，未來(lái)發(fā)展前景巨大，但同時(shí)相較傳統(tǒng)市場(chǎng)而言規(guī)模較小，在投資者需求旺盛的同時(shí)易造成溢價(jià)。

“REITs的投資價(jià)值更應(yīng)當(dāng)取決于底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，投資者也可以關(guān)注該方面的狀況，作出理性的投資判斷?！鄙鲜鋈耸恐赋觥?/p>