財聯(lián)社5月21日訊（記者 周曉雅）公募REITs上市首日即漲停的情景再次上演。

今日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT迎來上市首個交易日，開盤即漲停，截至收盤依舊封住漲停板，漲幅為29.99%，收報3.554，換手率僅為0.69%。

為何上市首日即漲停？事實上，此前的認購階段，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT網(wǎng)下認購倍數(shù)已創(chuàng)下歷史新高，投資熱情可見一斑。

面對如此投資熱度，該基金經(jīng)理也提示公募REITs可能存在的三大風(fēng)險，呼吁理性看待合理決策。

此前，年內(nèi)還出現(xiàn)多只上市首日漲停的公募REITs產(chǎn)品。公募REITs市場整體表現(xiàn)依舊火爆，截至目前，公募REITs的年內(nèi)漲幅均值已超17%。市場人士直言，在固收類資金欠配背景下，REITs具備較高的投資價值，驅(qū)動REITs二級市場價格上漲的核心因素仍然是業(yè)績。

基金經(jīng)理提示三大風(fēng)險

隨著華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市首日漲停，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT基金經(jīng)理也提示了在交易價格大幅上漲的情況下，公募REITs產(chǎn)品可能存在的三大風(fēng)險，呼吁投資者理性看待，合理決策。

一是價格波動風(fēng)險。REITs在二級市場的交易價格可能因短期資金炒作、市場情緒等因素大幅偏離其資產(chǎn)凈值，形成溢價或折價。同時，REITs產(chǎn)品在市場中的流動性較其他成熟品種尚且偏弱，風(fēng)格趨同的機構(gòu)投資者占比較高，大額買賣可能引發(fā)短期供需失衡，加劇價格震蕩。

二是高額溢價風(fēng)險。“REITs二級價格上漲將導(dǎo)致投資者買入成本上升，進而降低實際凈現(xiàn)金流分派率，侵蝕投資收益?！鄙鲜龌鸾?jīng)理表示。

事實上，公募REITs的現(xiàn)金流分派率與基金市值呈反向關(guān)系，而基金市值又等于二級市場成交價乘以總份額。

以華泰蘇州恒泰租賃住房REIT為例，結(jié)合該基金的13.67億元發(fā)售規(guī)模和2025年、2026年的凈現(xiàn)金流分派率（4.00%和4.07%）來看，二級價格在基金份額認購價格2.734元/份基礎(chǔ)上每上漲1%，測算的凈現(xiàn)金流分派率對應(yīng)下降約1%。

三是基礎(chǔ)設(shè)施運營風(fēng)險。前述基金經(jīng)理提到，具有保障性質(zhì)的租賃住房行業(yè)易受行業(yè)政策、經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境等綜合影響。

比如，行業(yè)政策方面，政策受社會經(jīng)濟發(fā)展、人口流動趨勢、財政承受能力等因素影響，具備一定不確定性，因此，覆蓋的人群、補貼標準等亦存在不確定性，從而影響公租房的租金定價、租賃安排等。

首日漲停的背后，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在認購階段已受到資金熱捧。數(shù)據(jù)顯示，該基金此前認購階段的網(wǎng)下認購倍數(shù)為216.91倍，創(chuàng)歷史新高，公眾認購倍數(shù)為829.78倍。

除了華泰蘇州恒泰租賃住房REIT，還有多只年內(nèi)成立的公募REITs也出現(xiàn)上市首日漲停的現(xiàn)象。

Wind數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)上市的7只公募REITs首日漲幅均在10%以上，其中的5只上市首日觸及漲停，新上市產(chǎn)品平均漲幅達到25.29%。

公募REITs成新寵

投資熱度并不局限于新產(chǎn)品。同日，2只REITs因累計漲幅達到一定水平，而出現(xiàn)停牌。

其中，因截至5月20日在二級市場的收盤價相較基準價（即發(fā)行價）累計漲幅達71.39%，偏離基準價首次達到70%。易方達華威市場REIT在今日停牌一日，明天開市起復(fù)牌。

由于二級市場交易價格上漲，假設(shè)持有易方達華威市場REIT價格為5月20日的收盤價（5.188元/份），投資人2025年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值下調(diào)至3.57%。此前以認購價格計算的現(xiàn)金流分派率為6.13%。

而紅土創(chuàng)新深圳安居REIT在5月20日的收盤價較基準價累計漲幅達到 52.78%，因此也在今天停牌1小時。今日復(fù)盤后，該產(chǎn)品走勢震蕩，收盤微跌0.4%。

整體來看，公募REITs市場年內(nèi)表現(xiàn)火爆，已上市的66只公募REITs年內(nèi)悉數(shù)上漲，全市場公募REITs平均漲幅為17.02%，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅為12.00%。

投資機會仍值得關(guān)注

具體從底層資產(chǎn)類別來看，消費基礎(chǔ)設(shè)施類REITs年內(nèi)表現(xiàn)最為亮眼，華夏大悅城商業(yè)REITs年內(nèi)漲幅達到52.08%領(lǐng)漲市場。另外，華安百聯(lián)消費REIT、嘉實物美消費REIT、華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT也漲超40%。

另外，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)也漲超40%。

“展望未來，在固收類資金欠配背景下，REITs具備較高的投資價值。”西部證券固定收益首席分析師姜珮珊近期觀點提到，驅(qū)動REITs二級市場價格上漲的核心因素仍然是業(yè)績。

基于此，業(yè)績穩(wěn)定性較強的保租房和消費板塊，建議持續(xù)關(guān)注。雖然保租房REITs與債市的負相關(guān)性較高，不過，近期市場情緒高漲一定程度上削弱其相關(guān)性，且當前時點分派率較低，建議等待回調(diào)后的配置機會。

也有市場人士指出，REITs投資者應(yīng)當關(guān)注市場波動、利率風(fēng)險、底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動性風(fēng)險等因素，規(guī)避受市場情緒影響忽略溢價風(fēng)險，應(yīng)當謹慎評估，避免盲目追高。

在上述人士看來，中國公募REITs市場尚在起步階段，未來發(fā)展前景巨大，但同時相較傳統(tǒng)市場而言規(guī)模較小，在投資者需求旺盛的同時易造成溢價。

“REITs的投資價值更應(yīng)當取決于底層資產(chǎn)的運營情況，投資者也可以關(guān)注該方面的狀況，作出理性的投資判斷。”上述人士指出。