中信證券研報指出，各地出臺提振消費政策，都將穩(wěn)樓市納入政策框架。

中信證券認為，房地產(chǎn)行業(yè)在提振消費政策中的重要性，既體現(xiàn)為與住房直接或間接相關(guān)的消費，也體現(xiàn)為房價財富效應(yīng)對居民收入信心和消費意愿的重要影響。相信全國性政策將在4-5月出臺，具備較強產(chǎn)品力的開發(fā)企業(yè)和持有優(yōu)質(zhì)運營資產(chǎn)的企業(yè)具備投資價值；中信證券同時表示，持續(xù)看好物業(yè)和商管服務(wù)板塊的紅利價值。

▍提振消費的關(guān)鍵是提升消費意愿，提升消費意愿的關(guān)鍵在增加居民財產(chǎn)性收入，房地產(chǎn)市場是居民財產(chǎn)性收入的主要可能來源。

根據(jù)中國人民銀行《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》，我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占實物資產(chǎn)比重超過70%，占總資產(chǎn)比重接近60%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示70城新房和二手房價格指數(shù)自2021年下半年之后累計分別下跌10%和17%，環(huán)比自2023年起連續(xù)下跌22個月/23個月，影響了居民的財富保值增值預(yù)期，更削減了居民部門的財產(chǎn)性收入，從而影響了居民的消費意愿和能力。我們相信，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的主要目的，就是要提振居民的消費信心，令居民敢消費和愿消費。

▍各地出臺的提振消費政策，都包含了穩(wěn)樓市的內(nèi)容。

貴州省發(fā)展和改革委員會4月18日公告的《貴州省提振消費實施方案（征求意見稿）》，提及優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給調(diào)控，包括在2025年啟動城中村改造3萬戶、城市危舊房改造8600套，支持地方國有企業(yè)收購已建成存量商品房用作保障性住房等；青島住建局、財政局等多部門發(fā)布《青島市實施住房“以舊換新”促進住房領(lǐng)域消費工作方案（試行）》、《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》等文件，政策內(nèi)容包含收購二手房用作保障房并提供每套3萬元的一次性收購補助和每年2%的收購貸款貼息，以及對多子女家庭發(fā)放5萬元-10萬元購房補貼等；遼寧、濟南等各地也將穩(wěn)定住房消費作為提振消費政策的一環(huán)。綜合來看，各地在公積金、置業(yè)資金成本、購房補貼等方面，持續(xù)發(fā)力穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。

▍三月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)雖暖意陣陣，但政策出臺仍有緊迫性。

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年3月70個大中城市里，新房價格上漲的已經(jīng)有24個城市，二手價格（更能剔除結(jié)構(gòu)性因素）上漲的有10個城市。但也仍意味著絕大多數(shù)城市的房價仍在下跌的通道。盡管房價下跌的幅度有所收窄，但必須指出的是，房價從2023年6月開始已經(jīng)連續(xù)22個月環(huán)比下跌，從2022年4月開始，已經(jīng)連續(xù)3年同比下跌。資產(chǎn)價格持續(xù)下跌所形成的勢能，很難完全依托幾個月的熱銷完全扭轉(zhuǎn)。既然政策的主要聚焦點在價不在量，我們相信后續(xù)政策出臺仍有緊迫性。

▍高頻數(shù)據(jù)季節(jié)性回落。

根據(jù)頭部中介平臺，截至2025年4月18日75個樣本城市二手房成交量7日均值3440套，環(huán)比回落0.4%，較小陽春高點回落23.3%。根據(jù)冰山指數(shù)，截至4月13日北上廣深四個一線城市二手房邊際掛牌價周度環(huán)比分別-0.13%/-0.17%/-0.33%/-0.25%，價格仍緩慢下行。掛牌量持續(xù)走高，截至4月18日141個樣本城市二手房掛牌量周度環(huán)比上漲0.4%，較年初上漲6.4%，反映出潛在換房需求釋放以及居民對房價的中期表現(xiàn)并不樂觀。

▍風(fēng)險因素：

房地產(chǎn)交易下降過快，或逆周期政策出臺過遲緩的風(fēng)險；房價止跌回穩(wěn)不及預(yù)期的風(fēng)險；居民收入預(yù)期下降過快，拖累置業(yè)意愿的風(fēng)險。

▍投資策略：

我們認為隨著外部不確定性的增強，擴內(nèi)需政策將逐漸加碼，而房地產(chǎn)將是提振消費政策框架的重要環(huán)節(jié)，其重要性既體現(xiàn)為與住房直接或間接相關(guān)的消費，也體現(xiàn)為房價財富效應(yīng)對居民收入信心和消費意愿的重要影響。我們相信全國性政策將在4-5月出臺，具備較強產(chǎn)品力的開發(fā)企業(yè)和持有優(yōu)質(zhì)運營資產(chǎn)的企業(yè)具備投資價值。我們也持續(xù)看好物業(yè)和商管服務(wù)板塊的紅利價值。